Praktický průvodce živností, OSVČ a podnikáním v Česku

Jak podnikat jako: ubytovatel na Airbnb / Booking

Airbnb a krátkodobý pronájem: živnost, daně a poplatky

Ubytováváte-li hosty krátkodobě přes Airbnb nebo Booking.com a poskytujete přitom služby (úklid, výměna prádla, předání klíčů), nejde o pasivní pronájem, ale o ubytovací službu — tedy podnikání. Potřebujete na ni volnou živnost a příjem daníte podle § 7, ne jako nájem podle § 9. Pozor hlavně na tři věci, na které začátečníci zapomínají: poplatek z pobytu, DPH z provize platformě a hlášení vašich příjmů úřadu přes DAC7.

krátkodobé ubytování = volná živnost ohlášení 1 000 Kč (online 800 Kč) DPH u ubytování 12 % poplatek z pobytu až 50 Kč/noc
Postup krok za krokem Další profese

Pronájem, nebo ubytovací služba? Podle toho potřebujete jinou věc

Dlouhodobý pronájem bytu

příjem dle § 9 ZDP · NENÍ živnost

Pronajímáte-li byt klasicky (např. na rok) a jen přenecháváte prostor k bydlení, jde o nájem podle § 9 zákona o daních z příjmů. Nepotřebujete živnost a příjmy NEpodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění.

Kdy nepotřebujete živnost

Krátkodobé ubytování (Airbnb / Booking)

volná živnost · ubytovací služby (§ 7)

Ubytováváte-li krátkodobě a opakovaně se službami (úklid, prádlo, ručníky, recepce), jde o ubytovací službu = podnikání. Potřebujete volnou živnost obor č. 55 „Ubytovací služby“ a daníte podle § 7 vč. sociálního a zdravotního pojištění.

Volná živnost

Postup krok za krokem (OSVČ ubytovatel na Airbnb / Booking)

  1. Ověřte režim: jde o ubytovací službu, ne o nájem § 9 poskytujete služby (úklid, prádlo, recepce) a ubytováváte krátkodobě a opakovaně? Pak jde o ubytovací službu = živnost, ne pasivní nájem podle § 9.
  2. Ohlaste volnou živnost „Ubytovací služby“ (obor č. 55) na kterémkoli živnostenském úřadě nebo online — poplatek 1 000 Kč, online 800 Kč, výpis s IČO do 5 pracovních dnů. Žádná kvalifikace se nevyžaduje. → detail
  3. Ohlaste byt jako provozovnu liší-li se adresa bytu, který pronajímáte, od vašeho bydliště, uveďte ji živnostenskému úřadu jako provozovnu (zápis provozovny je bez poplatku). → detail
  4. Zaregistrujte se jako OSVČ přes Jednotný registrační formulář (JRF) oznámíte zahájení činnosti zdravotní pojišťovně (do 8 dnů) a ČSSZ (do 8. dne následujícího měsíce); začněte platit zálohy na sociální a zdravotní pojištění.
  5. Registrujte se jako identifikovaná osoba k DPH do 15 dnů od přijetí první provize od Airbnb / Booking; z provizí pak přiznáváte a odvádíte DPH i jako neplátce. Hlídejte obrat 2 mil. Kč/rok = povinné plátcovství DPH. → detail
  6. Ohlaste se obci k poplatku z pobytu a veďte evidenci hostů je-li poplatek z pobytu v obci zaveden, vybírejte ho od hostů (max. 50 Kč/noc) a odvádějte obci; veďte domovní knihu a ubytování cizince hlaste Policii ČR do 3 pracovních dnů.

Poplatek z pobytu a DPH u ubytování 2026

Co řešítePravidlo / sazba 2026Zdroj
Poplatek z pobytu — maximální sazbaaž 50 Kč za osobu a noc; konkrétní výši (0–50 Kč) určuje vyhláška obce§ zák. 565/1990 Sb.
Poplatek z pobytu — hranice pobytujen pobyt do 60 po sobě jdoucích dnů u hosta nepřihlášeného v obci; plátcem je ubytovatel, poplatníkem hostportal.gov.cz
DPH — sazba u ubytovacích služebsnížená 12 %Finanční správa
Povinné plátcovství DPH při obratuaž nad 2 000 000 Kč / kalendářní rokzákon o DPH
Identifikovaná osoba (DPH z provize platformě)povinně do 15 dnů od přijetí služby od Airbnb / Booking — i pro neplátceGFŘ

Částky a lhůty ověřeny 2026 (portal.gov.cz, Finanční správa / GFŘ). Konkrétní sazbu poplatku z pobytu vždy ověřte v obecně závazné vyhlášce té obce, kde ubytováváte — Praha a turistická města vybírají max. 50 Kč, jinde i 0 Kč.

DAC7: platformy hlásí vaše příjmy finančnímu úřadu

Airbnb i Booking jako provozovatelé digitálních platforem podle směrnice DAC7 od roku 2023/2024 každoročně do 31. ledna oznamují Finanční správě příjmy svých hostitelů za předchozí rok. Hlášení se týká prodejců s více než 30 transakcemi nebo příjmem nad 2 000 EUR za rok. Důsledek je jednoduchý: úřad vaše příjmy z platformy zná i bez vašeho přiznání, takže je nelze zatajit a je nutné je řádně danit (§ 7). Za nesplnění oznamovací povinnosti hrozí provozovateli platformy pokuta až 1 500 000 Kč. Zdroj: směrnice EU 2021/514, Grant Thornton, epravo.cz — ověřeno 2026.

Evidence ubytovaných a domovní kniha

Jako ubytovatel vedete domovní knihu: u každého hosta zapíšete jméno, datum narození, státní občanství, číslo dokladu a počátek i konec ubytování. Ubytování cizince navíc oznamujete útvaru Policie ČR do 3 pracovních dnů po ubytování (typicky přes ubyport). Domovní knihu uchováváte 6 let od posledního zápisu a na požádání ji předložíte Policii ČR. Souběžně vedete evidenční knihu i pro účely poplatku z pobytu vůči obci. Zdroj: zák. č. 326/1999 Sb., zák. č. 565/1990 Sb. — ověřeno 2026.

DPH u Airbnb: proč musíte být identifikovaná osoba, i když nejste plátce

U krátkodobého ubytování má DPH dvě oddělené roviny, které si nepleťte:

  • Sazba DPH u ubytování = 12 %. Ubytovací služby spadají do snížené 12% sazby. Plátcem DPH se ze samotného ubytování stanete povinně až po překročení obratu 2 000 000 Kč za kalendářní rok — což běžný hostitel nedosáhne.
  • DPH z provize platformě — povinnost i pro neplátce. Toto je nejčastěji opomíjená povinnost. Když přijmete službu (zprostředkování ubytování) od Airbnb nebo Booking sídlících mimo ČR, musíte se do 15 dnů od přijetí první takové služby registrovat jako identifikovaná osoba k DPH (ne jako plátce). Z provize pak v režimu reverse charge sami přiznáte a odvedete DPH českému finančnímu úřadu — bez ohledu na výši obratu a na to, že nejste plátce.

Daň z příjmů z ubytovacích služeb je příjmem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP (ne nájem § 9). Uplatnit můžete výdajový paušál 60 %, skutečné výdaje, nebo paušální daň. Na rozdíl od nájmu § 9 přitom platíte i sociální a zdravotní pojištění. Více v sekci DPH a OSVČ →. Zdroj: GFŘ — Informace k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb; jakpodnikat.cz — ověřeno 2026.

Časté dotazy k Airbnb a krátkodobému pronájmu

Potřebuju na Airbnb živnost?
Ano, pokud ubytováváte krátkodobě, opakovaně a se službami (úklid, výměna prádla a ručníků, předání klíčů, případně snídaně). To je z pohledu zákona ubytovací služba, tedy podnikání, na které potřebujete volnou živnost „Ubytovací služby“ (obor č. 55). Ohlášení stojí 1 000 Kč, elektronicky 800 Kč, a žádnou odbornou způsobilost nevyžaduje. Jen klasický dlouhodobý nájem bytu bez služeb je nájem podle § 9 a živnost nepotřebuje.
Kolik je poplatek z pobytu a komu ho odvádím?
Maximální sazba je 50 Kč za osobu a noc; konkrétní výši (0 až 50 Kč) určuje obecně závazná vyhláška obce — Praha a turistická města vybírají max. 50 Kč, jinde i 0 Kč. Poplatek od hostů vyberete vy jako ubytovatel (plátce) a odvedete obci; poplatníkem je host. Týká se jen pobytů do 60 po sobě jdoucích dnů u hosta, který v obci není přihlášen. K poplatku se musíte u obce ohlásit a vést evidenční knihu.
Hlásí Airbnb moje příjmy finančnímu úřadu?
Ano. Podle směrnice DAC7 platformy jako Airbnb a Booking od roku 2023/2024 automaticky hlásí Finanční správě příjmy hostitelů — týká se to prodejců s více než 30 transakcemi nebo příjmem nad 2 000 EUR za rok, a to každoročně do 31. ledna. Úřad tak vaše příjmy zná i bez přiznání a porovnává je s daněním. Příjmy proto nelze zatajit a je nutné je řádně danit podle § 7.
Je krátkodobý pronájem přes Airbnb pronájem, nebo podnikání?
Podnikání. Rozhoduje to, co reálně poskytujete, ne jak to nazvete. Jakmile jde o soustavnou činnost za účelem zisku, jejíž obsahem není jen holý pronájem prostoru, ale i doplňkové služby (úklid, výměna prádla, recepce), jde o ubytovací službu podle živnostenského zákona — tedy podnikání. Daní se podle § 7 (samostatná činnost) včetně sociálního a zdravotního pojištění, na rozdíl od pasivního nájmu podle § 9.
Musím řešit DPH, i když mám malé příjmy?
U provize od platformy ano. Skoro každý hostitel na Airbnb nebo Booking se musí stát identifikovanou osobou k DPH a z provize platformě odvádět DPH (do 15 dnů od první provize), a to i jako neplátce a bez ohledu na výši příjmů. Plátcem DPH se naopak stanete teprve při obratu nad 2 000 000 Kč za rok; u ubytování pak platí snížená sazba 12 %. Tyto dva instituty si nepleťte.

Související články

Nejdřív potřebujete volnou živnost

Než začnete ubytovávat, ohlaste si volnou živnost „Ubytovací služby“. Co volná živnost obnáší, jaké má podmínky a jak ji ohlásit, najdete v přehledu druhů živností.

Volná živnost